成都市工程造價協會
2021年優秀工程造價學術論文
一等獎
關于成都市成品住宅裝修造價咨詢
服務工作的研究分析報告
作者：韓杰
? ? ? ? 摘? 要：……2017年底成辦發〔2017〕36號文《成都市人民政府辦公廳關于進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》及《實施細則》正式推出并逐步實行，按照《實施細則》要求，開發商應從備選庫中委托造價咨詢機構對成品住宅裝修工程價格進行核定。相對于常規造價業務，成品住宅裝修工程價格核定業務有它一些自身的特點，根據這些特點，造價咨詢機構在堅持獨立、自主、公平、公正原則的基礎上工作方式上應該做出一些調整和適應。經過三年多的具體的業務實踐，在經驗積累和案例沉淀的基礎上，應該做好總結和分析工作，便于更好的服務于政府、服務于社會、服務于企業。
? ? ? ?關鍵詞：成品住宅、造價咨詢服務、研究分析報告
? ? ??0 引言
? ? ? ?成辦發〔2017〕36號文《成都市人民政府辦公廳關于進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》于2017年10月17日發布施行，成都市建委及時出臺了相關《實施細則》。在《實施意見》發布實施三年多來，總體目標基本實現，主要任務也基本完成，在《實施意見》實施過程中形成了一整套的監督、管理備案的運行機制，積極有效的推動了成都市成品住房建設工作，但是在具體實施的過程中也出現了一些問題，比如成品住宅裝修質量問題，菜單式裝修和個性化的沖突問題，公示的材料與交付樣板房材料不一致的問題等，引起了購房者的投訴。根據政府工作要求，我公司作為入庫的中介咨詢機構，結合自身的工作性質和技術優勢，參與到了我市的成品住宅價格備案工作中，在實際的工作實踐中形成了一定的經驗積累和案例沉淀，公司有責任對所經歷項目的具體信息進行分析研究，形成報告為政府行政主管部門決策提供參考，以利于更好的推動我市成品住宅項目的發展，更好的服務于政府、服務于社會、服務于房地產開發企業。? ? ??
? ? ? （1）為政府行政主管部門的備案管理工作提供決策依據；? ? ? （2）為政府行政主管部門對房地產開發企業提交的裝修方案價格區間提供參考技術指標；? ? ? （3）分析和總結在項目核價過程中的不足之處和需要規范完善的地方。? ? ? （1）成辦發〔2017〕36號文《成都市人民政府辦公廳關于進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》? ? ? （2）成都市建委《進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》的實施細則（暫行）? ? ? （3）《成都市新建成品住宅裝修管理規定（試行）》? ? ? （4）《住宅室內裝飾裝修設計規范》（JGJ367-2015）? ? ? （5）《四川省成品住宅裝修工程技術標準》 （DBJ51/015-2013）? ? ? （6）《成都市新建商品住宅技術管理規定（第一版）》? ? ? （7）《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300）、? ? ? （9）《成品住宅裝修工程造價咨詢報告報送備查工作指南》? ? ? （10）成都市成品住宅裝修備案項目實際案例? ? ? ?針對我市成品住宅裝修備案的具體情況，對不同價格區間的典型案例甄選1-3個項目進行詳細的解剖和分析，對該項目的備案價格、裝修內容、裝修配置及裝修材料的具體信息（如：品牌、產地、規格、型號、顏色、材質等）進行詳細的分析。? ? ? ?充分利用案例資源及網絡資源對成品住宅裝修中采用的材料品牌進行調查和匯總，形成主要材料品牌庫。? ? ? （1）成品住宅裝修價格備案案例的價格區間；? ? ? （2）成品住宅裝修價格備案案例的裝修內容；? ? ? （3）成品住宅裝修價格備案案例的裝修配置基本情況；? ? ? （4）成品住宅裝修價格備案案例的主要裝修材料的基本信息分析；? ? ? （5）成品住宅裝修價格備案案例的主要裝修材料品牌檔次分析。? ? ? （6）成品住宅裝修價格備案案例的價格組成及指標分析。? ? ???5 關于成品住宅裝修造價咨詢工作的論述? ? ? ?不同于編制招標控制價，審核竣工結算價等常規的造價咨詢工作，成品住宅裝修項目核價的目的是測算或者評估一個接近于市場價的價格。由于每一種產品設計的方案不同，裝修材料的品種繁多，裝修材料品牌選擇也具有多樣性等特點，給實際的造價咨詢工作也帶來了諸多困難。根據成品住宅裝修核價工作的特點，特別是實際的裝修工程中采用了較多的定制產品（如櫥柜、浴室柜、玻璃隔斷等）和設施設備（空調、地暖、新風、智能家居）的安裝，因此在實際造價咨詢工作中，采取在《建設工程工程量清單計價規范》的基礎上，結合裝修施工企業的市場化清單，對項目清單進行必要的優化、調整和補充。在清單項目價格構成方面參考《四川省建設工程工程量清單計價定額》，更多的借鑒價格評估的工作方法，確定價格構成的內容，以更好的接近市場，體現市場價格。? ? ? ?成品住宅裝修造價咨詢工作的重點是在價格構成的確定，難點在于材料價格，人工費及施工措施費的確定。? ? ? （1）成品住宅裝修工程總價由以下價格構成? ? ? ?②工程其他費用（其中包括裝修監理費、裝修設計費、裝修檢測費、成品保護及開荒保潔費、裝修造價咨詢費、裝修管理費、裝修甲供材料采保費、材料運輸費等其他因完成工程確需計入的相關費用）? ? ?（2）成品住宅裝修工程價格構成占比分析（經驗值）? ? ? ?①裝飾工程和安裝工程費用/總造價占比（65%-75%）? ? ? ?②二類費用/總造價占比（2%-3%）? ? ? ?④工程履約擔保費及工程保險費、稅金/總造價占比（約10%）? ? ? ?5.2 成品住宅裝修工程裝飾工程和安裝工程工程量的確定? ? ? ?委托單位所提供的裝飾施工圖或者竣工圖、設計變更。? ? ? ?按照《四川省建設工程工程量清單計價規范》有關規定計算，做到施工圖與現場實際相結合，注重現場踏勘工作，做到工程量不漏算、不多算。? ? ? ?5.3 成品住宅裝修工程裝飾工程和安裝工程清單項費用的構成? ? ?（1）清單項的綜合單價由材料費（主材及輔材費）、材料損耗費、人工機械費、措施費及施工單位利潤、管理費和規費組成。? ? ?②材料損耗費費率參考市場水平計取，根據不同的裝修材料損耗率取（3%-15%不等），計費基礎為主材及輔材價格；? ? ? ?③人工和機械費參考定額水平并結合市場水平計取；? ? ? ?措施費包括安全文明施工費、夜間施工、二次搬運、冬雨季施工費，計費基礎為人工機械費，參考定額水費率按照10%計取；? ? ? ?④施工單位利潤計費基礎為人工機械費，參考定額水平費率按照10%計取；? ? ? ?⑤施工單位管理費計費基礎為人工機械費，參考定額水平費率按照5%計取；? ? ? ?⑥規費費率按照國家有關部門規定計取，計費基礎為人工機械費，參考定額水平費率按照15%計取。? ? ?（2）除硬裝外主要設備（中央空調、新風、地暖、智能家居系統等）的費用組成? ? ? ?①中央空調系統除室外機、室內機設備費用外，還包括管道敷設、保溫材料粘貼、水電管線敷設、出風口、回風口安裝及裝修配套費用及調試費用。（根據不同空調品牌、能效等級、主機功率、安裝面積等因素考慮200-450元/平米）；? ? ? ?②新風系統除新風主機費用外，還包括新風管道敷設、電氣管線敷設、新風口安裝及裝修配合及調試費用。（根據不同新風系統品牌、主機功率、安裝面積等因素考慮50-100元/平米）；? ? ? ?③地暖系統（燃氣水暖）除地暖鍋爐主機、地熱管材、分集水器、溫控儀主要設備費用外，還包括管道敷設、電氣管線敷設、安裝及裝修配合及調試費用。（根據不同地暖系統品牌、鍋爐主機功率、功能設置、安裝面積等因素考慮200-300元/平米）；? ? ? ?④智能家居系統除主機、主要外設等設備費用外，還包括外部設備安裝、調試費用、智能應用軟件費用。（根據不同智能家居系統品牌、主要功能（智能家電控制、智能照明、智能安防報警、智能窗簾）的實現、安裝面積等因素考慮100-300元/平米）。? ? ? ?5.4 成品住宅裝修工程造價測算的范圍? ? ? ?戶內實際裝修工程所有裝修內容，不包含公共區域裝修費用。包括（地磚及地板鋪貼工程費用，墻磚及其他飾面工程費用，吊頂及飾面工程費用，輔助燈具、廚房電器、衛浴潔具、中央空調系統（如有）、地暖系統（如有）、新風除霾系統（如有）、智能家居系統（如有）等工程費用，其他相關工程費用、利潤、工程保險費及履約擔保費、稅金等）。根據開發企業對裝修范圍的劃分，明確裝修范圍，對原建筑施工范圍內的項目（如護窗欄桿、陽臺建筑門窗、預留預埋等）不計入裝修范圍，對部分原建筑范圍內的電氣設施（如可視對講、戶內配電箱、多媒體箱、等電位箱等）只計入安裝費用。? ? ? ?5.5 成品住宅裝修工程綜合單方造價? ? ? ?考慮到建筑面積對單方造價的影響較大，成品住宅裝修工程綜合單方造價由戶內實際裝修工程總費用除以建筑面積（含戶內面積和公攤面積）得出每平方價格，另外在同一項目中由于存在多種戶型，而且同一戶型也存在因樓棟不一樣、測繪誤差等原因，建筑面積也略有差異，根據住建局文件要求，主要是針對開發商銷售的主力戶型，根據備案戶型的數量及備案戶型的單方造價按照加權平均法計算得出。? ? ? ?5.6 主要裝修內容及裝修價格區間關系表
備注：○表示沒有配置 ????●表示配置
? ? ? 上述關系表歸納了根據市場已備案項目所涉及的相關案例的裝修內容分析，因各個開發企業的裝修設計方案不同，裝修的內容也隨設計方案出現較大差別，總的原則是裝修的實質內容越豐富，裝修的檔次越高，裝修材料的品牌力度越強，裝修的總價就越高，部分開發企業因營銷的需要甚至出現超配現象，但僅限于個例。在不同價格區間存在裝修內容類似的情況，開發企業主要通過裝修主材的品牌和檔次來實現不同的功能價值。
? ? ? ?根據關系表所反應的價格與配置關系分析? ? ? （1）1500元-2000元價格區間段的裝修滿足成品住宅的基本定義，所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內管線及開關插座、廚房和衛生間設備全部安裝到位，裝修設計上以實用性為主，基本達到入住條件，對裝修材料的品牌不作特別限定，但是主要材料的質量要求必須符合國家標準規定。? ? ? （2）2000元-2500元價格區間段的裝修滿足成品住宅的基本要求，除了滿足入住條件外，主要裝飾材料的品牌應滿足市場熟識并信譽度較高的品牌，以提升裝修的品質感。? ? ? （3）2500元-3000元價格區間段的裝修除了滿足成品住宅的基本要求外，主要裝飾材料（包括乳膠漆、地磚、戶內門等）的品牌應采用市場認可度較高的品牌，接近3000水平的裝修可以考慮要求墻面裝飾以墻紙為主，地面裝飾適當采用波打線，增加輔助燈具的使用，提高視覺觀感度，以提升裝修的品質感，配置分體式空調或者風管機中央空調。? ? ? （4）3000元-3500元價格區間段的裝修，倡導品質裝修理念，從設計入手，增加跌級吊頂及輔助燈具的使用，以營造空間感，地面以高檔釉面磚為主防滑耐磨，客餐廳采用波打線方案或地磚圍邊，客廳配置電視墻以軟質裝飾材料硬包為主，全屋墻紙，頂棚采用高檔乳膠漆，客餐廳及臥室增加石膏或木質線條，增加裝飾效果，主要裝飾材料（包括乳膠漆、墻紙、地磚、地板、櫥柜、廚電、衛浴潔具、戶內門等）的品牌必須采用國內一線品牌，電氣設備方面可配置中央空調（多聯機中央空調）或地暖（全系統），提高居住舒適度，增加配置新風系統，提高室內空氣質量。? ? ? （5）3500元-4000元價格區間段的裝修，已屬于高端裝修層次，除滿足3000元-3500元價格的裝修要求外，地面以采用高檔釉面磚、高檔大理石瓷磚或采用大面積的石材鋪貼，適當采用拼花工藝，提升檔次感，吊頂采用多層跌級吊頂，客廳配置電視墻以軟質裝飾材料硬包為主或采用流行的大板磚圖案拼貼，主臥增加背景墻，增加裝飾效果，主要裝飾材料（包括乳膠漆、墻紙、地磚、地板、櫥柜、廚電、衛浴潔具、戶內門等）的品牌必須采用國內一線品牌，衛浴設備采用著名裝修品牌，電氣設備方面必須配置中央空調、燃氣地暖（或電熱地暖）、新風系統、智能家居系統提高居住舒適度，提升現代家居科技體驗感。? ? ? （6）4000元-4500元價格區間段的裝修，已屬于高檔奢華裝修層次，滿足部分對生活品質有特殊要求的購房者的需求，除滿足高端裝修基本要素要求外，地面采用高檔大理石瓷磚或石材鋪貼，石材材質的選擇以高檔進口石材為好，從材質層面提升檔次感，石材鋪貼后采用美縫工藝，提升觀感及方便后期維護。在裝修內容上要更加豐富，如增加新穎實用的廚電設備（消毒柜、烤箱、凈水設施、垃圾處理器等），增加高端大氣的實用收納系統（玄關柜、主臥衣柜、陽臺收納柜等），智能家居系統的功能更加完善齊備（包括智能照明、智能安防、智能空調、智能窗簾），給用戶以高科技體驗感。在主要裝飾材料的品牌選擇方面，以選擇進口品牌為好，國內一線品牌的產品以高端產品為主。在施工企業的選擇層面建議選擇技術一流、管理一流、服務一流的國內知名施工企業。? ? ? （7）5000元價格區間段以上的裝修，屬于高檔奢華裝修層次，在裝修設計上更多的考慮觀感和質感，除滿足高檔奢華裝修要求外，裝修風格上以歐式、美式裝修風格為主，強調整體的奢侈感，功能配備上更加完善和實用，同時盡可能的在細節上給客戶預留個性化創意的空間。? ? ? ?6 備案項目梳理與價格區間關系表
注：根據所能收集的成都市具體備案項目編制
? ? ? ?7 咨詢工作的總結及價格備案工作的建議
? ? ? ?7.1 成品住宅裝修造價咨詢工作的總結? ? ? ?從成辦發〔2017〕36號文《實施意見》實施以來已歷時3年多的時間，具備資質的入庫咨詢企業，從事成品住宅價格備案咨詢服務工作時間也不短了，從具體的工作實踐總結，作為從事造價咨詢服務工作的咨詢企業應該做到以下幾點：? ? ? （1）堅持公平、公正、科學、實事求是的工作原則；? ? ? （2）秉持服務理念，堅持用專業知識、專業技能、專業精神服務于委托企業，服務于社會，服務于政府；? ? ? （3）主動接受行政主管部門的監督與工作指導，做到規范化的運作，規范化的服務；? ? ? （4）堅持已完成項目的歸檔與數據整理工作，建立健全規范化的數據庫系統，用數據說話，避免工作上的隨意性。? ? ? ?成辦發〔2017〕36號文《實施意見》實施以來，取得價格備案手續的項目也達幾百個項目，政策的實施客觀上起到了抑制房價過快增長，優化住宅產品結構，減少投資性購房，促進房地產市場平穩發展，推進成都市成品住房的建設工作的作用，總體運行保持相對平穩的態勢。隨著成品房的推出，市場的認可度也越來越高，給購房者的生活也帶來了便利，但是在具體實施過程中也出現了一些矛盾和問題，特別是近期由于成品房的陸續交付使用，因開發企業的裝修質量引起的質量糾紛及群訴事件時有發生，影響了政府機構的正常的辦公秩序，影響了政府部門的公信力，影響了開發企業的市場信譽度，針對這些現象，作為參與方我們建議：? ? ? （1）加強對開發企業的政策引導及相關政策執行程序的監督；? ? ? （2）加強對咨詢企業的監督和指導工作，有針對性的開展一些政策性的研討，邀請資深專家開展相關工作規范化規程的制定工作；? ? ? （3）加快建立健全相關數據庫的建設工作；? ? ? （4）加強對備案項目樣板房的驗收查驗工作，督促備案開發企業做到三同步；? ? ? （5）嚴格執行成品住宅現場公示制度，做到公示信息規范、公開、透明，督促開發企業對購房者進行購房選擇前的必要風險提示。
